Den richtigen Standort finden: Lage, Frequenz und Mietvertrag prüfen

Über den Erfolg eines Restaurants oder Cafés wird zu einem großen Teil entschieden, bevor der erste Teller die Küche verlässt: bei der Unterschrift unter den Mietvertrag. Ein mittelmäßiges Konzept an einer passenden Adresse kommt oft erstaunlich weit, ein sehr gutes an der falschen Stelle kämpft jahrelang gegen die Lage an.

Die Frage ist dabei nicht, ob ein Standort gut ist, sondern ob er zu Ihrem Konzept passt. Eine ruhige Seitenstraße kann für ein Abendrestaurant mit Stammgästen ideal sein und für eine Bäckerei mit Kaffeeausschank ein Fehler. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie einen Standort systematisch prüfen – von der Passantenzählung bis zur Ablöse.

Erst das Konzept, dann die Adresse

Bevor Sie Objekte besichtigen, schreiben Sie auf, was Ihr Konzept von einer Lage braucht. Drei Fragen helfen dabei: Wann kommen Ihre Gäste, woher kommen sie und wie lange bleiben sie?

Konzept	Braucht vor allem	Weniger wichtig
Café, Frühstück	Frequenz am Vormittag	Parkplätze
Mittagstisch	Büros im Umkreis von 500 m	Abendlage
Abendrestaurant	Erreichbarkeit, Parken	Laufkundschaft
Bar	Ausgehviertel, Nachbarschaft	Tageslicht
Ausflugsgasthaus	Anfahrt, Parkplatz, Aussicht	Fußgänger

Wer diese Tabelle für das eigene Konzept ehrlich ausfüllt, sortiert viele Angebote schon beim Lesen des Exposés aus. Wie Sie das Konzept selbst schärfen, lesen Sie im Beitrag Restaurantkonzept entwickeln.

Laufkundschaft zählen statt schätzen

„Hier ist immer viel los“ ist die häufigste und die am wenigsten belastbare Aussage über einen Standort. Zählen Sie selbst. Das kostet ein paar Stunden und erspart unter Umständen einen Zehnjahresvertrag an der falschen Stelle.

Bewährt hat sich ein einfaches Raster: an drei Tagen – einem normalen Werktag, einem Freitag und einem Samstag – zu den Zeiten zählen, zu denen Ihr Betrieb offen sein soll. Zählen Sie jeweils 15 Minuten lang die Passanten auf Ihrer Straßenseite und rechnen Sie auf die Stunde hoch. Notieren Sie außerdem, wer vorbeigeht: Büroangestellte mit Laptoptasche, Familien, Touristen, Schülerinnen und Schüler. Hundert Menschen pro Stunde sind wenig wert, wenn sie alle zum Bahnhof eilen.

Achten Sie auf Kleinigkeiten, die den Fluss lenken. Eine Ampel an der Ecke, die Sonnenseite der Straße, eine Bushaltestelle oder ein Supermarkteingang verändern, auf welcher Seite die Menschen gehen und ob sie stehen bleiben. Wiederholen Sie die Zählung bei Regen – dann sehen Sie, wie viel von der Frequenz wetterfest ist.

Sichtbarkeit, Zugang und Parken

Ein Lokal, das man erst sieht, wenn man davorsteht, muss seine Gäste anders gewinnen als eines, das schon von der Kreuzung aus auffällt. Gehen Sie die Wege ab, aus denen Ihre Gäste kommen werden, und prüfen Sie, ab welcher Entfernung Eingang, Schild und Fenster erkennbar sind. Ein Ausleger quer zur Fassade wird von Fußgängern oft früher gesehen als ein Schild über der Tür.

Beim Zugang zählen Stufen, Türbreite und ein möglichst ebenerdiger Eingang – für Kinderwagen, Rollstühle und Lieferanten gleichermaßen. Fragen Sie früh, ob eine Außenfläche für einen Gastgarten genehmigungsfähig ist, und wie lange das Verfahren dauert.

Für das Parken gilt: Zählen Sie die freien Plätze in der Umgebung genau zu Ihren geplanten Stoßzeiten, nicht am Dienstagnachmittag. Prüfen Sie auch die Anlieferung. Wo hält der Getränkelieferant, wo stehen die Mülltonnen, gibt es einen Hintereingang? Eine Küche, die ihre Ware durch den Gastraum tragen muss, bezahlt das jeden Tag mit Zeit.

Umfeld und Mitbewerber ansehen

Mitbewerber in der Nähe sind nicht automatisch ein schlechtes Zeichen. Eine Straße mit mehreren Lokalen zieht Menschen an, die ausgehen wollen, und Sie profitieren davon – sofern Sie nicht das Gleiche anbieten wie die Nachbarn.

Gehen Sie in die Lokale im Umkreis essen, zu verschiedenen Zeiten. Notieren Sie die Preise der Hauptgerichte, die Auslastung zu den Stoßzeiten, die Wartezeiten und was Ihnen fehlt. Sehen Sie sich die Speisekarten genau an: Welche Preislage ist hier gelernt, welche Küche fehlt? Oft zeigt sich die Lücke nicht im Angebot, sondern in den Öffnungszeiten – etwa ein Viertel, in dem es mittags zehn Lokale gibt und abends keines.

Achten Sie auch auf das, was sich gerade verändert: ein neues Bürogebäude, eine Baustelle, die zwei Jahre dauert, ein Supermarkt, der schließt. Die Gemeinde oder Stadt gibt in der Regel Auskunft über geplante Bauvorhaben in der Umgebung.

Mietvertrag und Ablöse prüfen

Ist ein Objekt in der engeren Wahl, entscheidet der Vertrag über die nächsten Jahre. Lassen Sie ihn vor der Unterschrift von einer Anwältin oder einem Anwalt mit Erfahrung im Gewerbemietrecht prüfen – dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Folgende Punkte sollten Sie jedenfalls klären:

• Laufzeit und Kündigung: Passt die Laufzeit zu Ihrer Finanzierung, und gibt es eine Möglichkeit zum Ausstieg?
• Indexierung: Wie und wie oft steigt die Miete?
• Verwendungszweck: Ist die gastronomische Nutzung in Ihrer Form erlaubt, inklusive Küche mit Abluft und Öffnungszeiten am Abend?
• Genehmigungen: Klären Sie mit Gemeinde oder Behörde, ob eine Betriebsanlagengenehmigung (Österreich) beziehungsweise die baurechtliche Nutzung und gegebenenfalls eine Gaststättenerlaubnis (Deutschland) vorliegt oder erteilt werden kann.
• Technik: Lüftung, Fettabscheider, Stromanschluss, Schallschutz zu Wohnungen.
• Konkurrenzschutz und Betriebspflicht: vor allem in Einkaufszentren relevant.

Bei einer Ablöse gilt: Zahlen Sie nur für das, was Sie tatsächlich übernehmen und nutzen können. Lassen Sie sich eine Inventarliste geben, prüfen Sie Alter und Zustand der Geräte und fragen Sie offen, warum der Vorbetreiber aufhört. Mehr zu diesem Weg lesen Sie im Beitrag über das Übernehmen eines bestehenden Betriebs.

Die Entscheidung mit Zahlen absichern

Am Ende sollte die Lage auch rechnerisch passen. Eine häufig genannte Faustregel lautet: Die Miete sollte 8 bis 10 Prozent des geplanten Nettoumsatzes nicht übersteigen. Rechnen Sie also rückwärts. Wie viele Gäste brauchen Sie bei Ihrem Durchschnittsbon, damit die Miete in diesem Rahmen bleibt, und passt diese Zahl zu dem, was Sie bei der Zählung gesehen haben?

Wer mehrere Objekte vergleicht, legt am besten einen einfachen Bewertungsbogen an: Frequenz, Sichtbarkeit, Zugang, Parken, Umfeld, Technik und Miete, jeweils mit Punkten von eins bis fünf und einer Gewichtung nach Ihrem Konzept. Das nimmt Ihnen die Entscheidung nicht ab, verhindert aber, dass ein schöner Altbau alle anderen Kriterien überstrahlt.

Und noch ein praktischer Test vor der Unterschrift: Stellen Sie sich an einem Freitagabend vor die Tür und sehen Sie sich an, wer vorbeigeht. Wenn Ihr Konzept steht, wissen Sie auch schon, womit Sie diese Menschen im Fenster ansprechen – ein stehendes Menüboard wie das Chartboard zeigt Karte und Preise vom ersten Tag an dort, wo die Laufkundschaft stehen bleibt.